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各地打擊囤地情況下房價的出路分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-2-22
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上海:宣戰(zhàn)高房價
2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2010-2015年徐州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年注定是載入房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年,樓市經(jīng)歷過山車,從高漲到低靡再到快速拉升2010-2015年煙臺房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年，煙臺市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從平抑調(diào)整到積極上揚的一年。2009年上半年，煙臺市房地產(chǎn)
1月初,上海公布了首批8幅閑置地塊名單。
這是自2004年土地公開出讓以來,上海第一次全面清理土地市場。由此正式拉開上海打擊囤地的序幕。
隨著有關(guān)整治閑置土地的系列政策接連出臺,上海市中心的一些低價地也被逼現(xiàn)身土地交易市場。另有消息稱,自去年12月以來,已有100多個建設(shè)項目申請了報建。
打擊囤地力度空前
1月9日,上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱上海市規(guī)土局）發(fā)出公告,決定在近期收回和督促開工8幅閑置地塊。這8幅地塊包括:東方海外上海外高橋(600648,股吧)俱樂部有限公司天平地塊、上海深長城(000042)地產(chǎn)有限公司惠南地塊等。除上海深長城(000042,股吧)地產(chǎn)有限公司的惠南地塊超過預(yù)定開工時間已有一年外,其余地塊閑置時間都超過2年以上。點名將收回閑置地塊,對于上海來說,實屬首次。
緊接著,1月20日,上海土地管理部門又祭出重劍。上海市規(guī)劃和土地資源管理局發(fā)布《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》,拉開了上海全市今年閑置土地處置工作具體步驟正式啟動的序幕,摸底閑置土地,設(shè)定登記說明時間大限。
上海市規(guī)土局發(fā)布的公告要求:3月22日前,凡依法取得的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地有相關(guān)閑置情形的,均應(yīng)登記,說明未開工原因。對未按要求登記、未說明原因的建設(shè)單位,土地閑置滿一年不滿兩年的,按照土地出讓價款的20％征收土地閑置費;對土地閑置滿兩年的,將依法無償收回土地使用權(quán),注銷土地登記,并在誠信檔案中予以記載。
此次登記針對依法出讓的全部經(jīng)營性用地和工業(yè)用地。登記內(nèi)容規(guī)定,無論土地出讓合同或劃撥決定書是否約定具體開工時間,只要出讓滿規(guī)定時限,至今尚未開工,必須進行登記。
打擊囤地行動延續(xù)到2月初,上海市徐匯區(qū)已向18塊閑置地塊開發(fā)單位發(fā)出通知,要求其到規(guī)劃和土地資源管理部門進行登記,將對這些閑置地塊的出讓情況、地面現(xiàn)狀和閑置原因進行分析后再行處置。
上海市規(guī)土局表示,進一步加大預(yù)防和處置力度,市和區(qū)縣規(guī)土部門將構(gòu)建有效的閑置土地發(fā)現(xiàn)和處置機制,對于未按時繳納出讓金或未按時開發(fā)的,限制其進入土地市場繼續(xù)拿地。
70項目批而未用
事實上,上海對于閑置土地的清查早在2008年已經(jīng)開始。
當(dāng)年1月,相關(guān)部門對部分地塊進行情況清查。然而,在2009年8月,上海市規(guī)土局公布數(shù)據(jù)顯示,全市仍有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中,涉及70多個房地產(chǎn)項目。
在上海有關(guān)政府部門出招整治土地市場前,上海市場上正流傳一份來自易居（中國）控股有限公司的土地報告。該土地報告披露,上海有一大批“批而未用”的“拋荒”地塊:目前,上海市場上拿地超過2年未上市,或未動工的有330幅是住宅性質(zhì)或含有住宅性質(zhì)用地的項目,其可建面積達4356.5萬平方米。而且這些閑置地塊所屬的公司不乏一批知名企業(yè),如李嘉誠旗下長江實業(yè)與和記黃埔、瑞安房地產(chǎn)、東方海外置業(yè)（上海）有限公司、萬科(000002)等。
很顯然,在瘋狂的土地市場面前,諸多開發(fā)商利用政策空子在“變相囤地”,獲取高額利潤。比如故意造成規(guī)劃上的缺陷,而使規(guī)劃建設(shè)許可證批準(zhǔn)時間被拖延;或者留下一兩處房屋故意不拆遷,拖延項目的開工期等。
低價優(yōu)質(zhì)地塊被逼現(xiàn)身
在上海治理囤地行動開始后,一些低價優(yōu)質(zhì)地塊終于被逼現(xiàn)身二級土地市場。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易的掛牌資料顯示,一幅位于上海市中心四平路的商辦地塊,以樓板價僅7000多元/平方米的價格對外掛牌,而當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r格已經(jīng)接近3萬元/平方米。上海新江灣以及淮海中路等核心區(qū)域也有一些長期閑置的地皮謀劃轉(zhuǎn)讓,且價格僅為目前市場已建成物業(yè)售價的一半。
與此同時,開發(fā)商開始迅速施工。上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會的建設(shè)項目信息顯示,自去年12月以來,已有100多個建設(shè)項目申請了報建。
分析人士認(rèn)為,政府在打擊開發(fā)商“囤地”上有了切實的行動,一旦土地被收回,就意味著房地產(chǎn)將面臨巨額資產(chǎn)損失,盡管這只是打擊囤地的開始,但這種“殺雞嚇猴”的動作也震懾了開發(fā)商,這對增加樓市供應(yīng)、調(diào)控房價有著重要的作用。
北京:調(diào)整大戲提前上演
2010年的新年,渴望著當(dāng)房奴的人們終于有了一絲盼頭:1月,中央密集出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策,以期遏制高房價。
2月,北京,又開始對地王動刀。2月1日,由大龍地產(chǎn)(600159)拍得的創(chuàng)下北京2009年總價及樓面地價雙料“地王”紀(jì)錄的順義區(qū)地塊被收回,2億元競買保證金也被全數(shù)沒收。在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下,北京一路高歌猛進的房價終于顯露疲態(tài),樓市成交量出現(xiàn)了明顯的下跌,房價也出現(xiàn)了松動。專家認(rèn)為,調(diào)控政策的不斷加碼將使北京樓市調(diào)整“大戲”提前上演。
期房成交銳減8萬套
時代周報記者查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn),截至1月30日,北京1月二手房網(wǎng)簽13678套,住宅簽約12411套,相比去年12月,分別下滑67％和68.4％,其中住宅成交更是銳減了近2.7萬套。
不僅1月份二手房成交量大幅下滑,成交價也呈下降趨勢。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對北京300個二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:1月份,北京有21.2%的樓盤二手房成交均價出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長,另有超過兩成的樓盤成交均價出現(xiàn)滯漲。
二手房市場的變動,顯然也波及到了期房市場。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至1月30日,1月期房網(wǎng)簽套數(shù)10533套,簽約面積為110.68萬平方米,相比去年12月的交易分別下滑了49％和45％,期房住宅成交更是銳減近8萬套,降幅達近48％。
另據(jù)亞豪機構(gòu)調(diào)查顯示,1月開盤的項目中,有多個項目出現(xiàn)了價格停止上漲的現(xiàn)象,如明悅灣、朝陽首府等,有的項目還出現(xiàn)了價格回調(diào)的現(xiàn)象。
新盤供應(yīng)面積環(huán)比降五成
業(yè)內(nèi)人士分析,1月份北京樓市成交量的大幅萎縮,主要源于近期中央的調(diào)控政策,開發(fā)商推盤減少也間接影響了樓市的成交量。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者,包括物業(yè)稅將在北京試點開征等消息,使得各方都產(chǎn)生了很濃的觀望情緒,并下調(diào)了消費者對北京樓市的心理預(yù)期。
由于樓市銷量明顯下滑,開發(fā)商也進入市場觀望狀態(tài),導(dǎo)致2月以來新盤供應(yīng)量環(huán)比上月同期銳減了六成。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計,截至1月13日,京城只有15個項目開盤銷售,共供應(yīng)了商品房1719套,供應(yīng)面積為21.8萬平方米。與2009年12月同期相比,北京新盤供應(yīng)套數(shù)減少了61.6%,供應(yīng)面積減少了50.0%。
對于2010年北京樓市的走向,各方專家的預(yù)測也不盡相同。中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員,中國“地產(chǎn)三劍客”之一的曹建海對時代周報記者表示,2009年北京的房價上漲本身就不正常,存在大量的投機行為,北京城市房價仍有40%-50%的下降空間。
全經(jīng)聯(lián)副秘書長陳寶存認(rèn)為,2010年北京房價會比2009年理智一些,會有一個緩慢的上升,但是不會像2009年的幅度這么大。2010年中期可能會有一些政策的回調(diào),所以北京樓市前半年處于觀望期,中期有回調(diào),后半年看漲,而且漲勢是長期的。
在豪爾斯企業(yè)董事長李小寧看來,2010年北京樓市也是先冷后熱的過程。李小寧認(rèn)為,目前樓市收緊的政策已經(jīng)十分明確,因此2010年一季度、甚至二季度會比較冷,買賣和開發(fā)都會進入低潮,三、四季度會回升。
獨立地產(chǎn)評論員王智中認(rèn)為,2009年已經(jīng)透支2010年的消費力,展望2010年,上半年可能是修復(fù),下半年的情況還是看政策。
廣州:調(diào)控削弱亞運利好
廣州房地產(chǎn),在這個秋天,也開始了走出“國際化”的一步。重要契機是亞運會的來臨。
亞運會即將來臨,政府投入的加大,廣州在變,廣州的房地產(chǎn)也將迎來改變。與此同時,去年底廣州政府一紙停工令卻使房地產(chǎn)樓市供應(yīng)風(fēng)云突變。長達兩個月或更長的停工期恐將加劇“房荒”,促使廣州樓價不斷高漲。
然而此時,國務(wù)院調(diào)控房價的政策風(fēng)聲卻是越來越緊。利好因素與利空因素的交織,能否平衡樓市恐慌？
明年或?qū)Ⅳ[“房荒”
2009年年末,廣州市人民政府下達一紙停工令,令大多數(shù)房地產(chǎn)商都繃緊了神經(jīng)。從2010年10月25日至12月22日,即亞運會開幕前18天至亞殘運會閉幕后3天,廣州市所有建筑工地將進入停工狀態(tài),混凝土生產(chǎn)企業(yè)也要停產(chǎn),整個停工時間長達59天。對此,房地產(chǎn)業(yè)界做出解讀,若是在今年3月之前房地產(chǎn)商不能完成報建,將導(dǎo)致工程在亞運停工令前不能運作,則實際停工時間最長可達9個月。
過去的一年,人們還對廣州房價的飆升狀況記憶猶新。廣州房價飆升,主要是因為廣州樓市出現(xiàn)較明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象,房價也被“牛勁”頂上了天。根據(jù)戴德梁行今年1月發(fā)布的2009年廣州房地產(chǎn)市場研究報告顯示,廣州一手房新增供應(yīng)約605萬平方米,而總成交面積高達904萬平方米,缺口近300萬平方米,今年上半年新增供應(yīng)僅有126萬平方米。合富輝煌市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)也表明,2009年所剩余貨大減,2010年廣州全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬套,預(yù)計2010年全市十區(qū)可售貨量合計約為7.4萬套。
兩大機構(gòu)數(shù)據(jù)再明顯不過,停工令已在眼前,兩個月甚至更長時間的不動工,將使今年廣州一手住宅可售貨量跌至近年低點。
也有業(yè)界人士認(rèn)為,影響最大的將會是2011年的一手住宅供應(yīng)量,屆時廣州樓市或?qū)⒚媾R更嚴(yán)重的“房荒”。滿堂紅研究部主任肖文曉不諱言,停工令將是對房地產(chǎn)商的挑戰(zhàn):“2009年樓市很好,很多地方供應(yīng)會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象�！�
調(diào)控扭轉(zhuǎn)房價飆升勢頭
正當(dāng)外界對亞運停工令會給廣州樓市供應(yīng)帶來巨大缺口,以致催高房價的聲音高漲之時。2009年12月,中央開始調(diào)整房地產(chǎn)政策:“國四條”釋放信號遏制城市房價上漲過快,要求增加供應(yīng)、穩(wěn)定房價、抑制投機等,“國十一條”也在今年初相繼出臺。新的調(diào)控政策是否會扭轉(zhuǎn)樓市“斷奶”所造成的房價飚升勢頭？
合富輝煌首席分析師龍斌接受時代周報記者采訪時表示:“雖然今年樓市供應(yīng)較2009年減少,但購房者的投資氛圍也不如2009年,供求上也不會出現(xiàn)太過極端的情況�！� 肖文曉也對此持相同觀點,廣州樓市的大環(huán)境已經(jīng)形成,國家相繼出臺抑制樓價的調(diào)控措施會削弱“亞運”這一利好因素的力量。
然而,廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則是一個樂觀派。他認(rèn)為,由于亞運,廣州這座城市受關(guān)注度將加大。外地資金公司可望源源不斷入市。目前,外地資金主要進入廣州珠江新城及一些特別的豪宅社區(qū)。廣州樓市將增加新的發(fā)展動力。2010年,外地人購房有望達20%以上。
供需矛盾不會走極端
雖然國家宏觀調(diào)控對樓價有所抑制,買房者也不再像2009年般狂熱,但今年廣州樓市短期內(nèi)供應(yīng)仍會受影響。龍斌對可能遭受的波及范圍做出分析:“目前看,房屋供應(yīng)多在外圍區(qū)域,花都和白云東北部應(yīng)該影響不大。但是老城區(qū)的供應(yīng)確實少,因為老城區(qū)新增土地量不大,將來舊城改造可能會改變這個現(xiàn)象。”
他同時認(rèn)為,廣州此次因亞運而生的停工令與北京奧運和將至的上海世博會有相似處,停工是一個慣例,預(yù)期對房產(chǎn)商造成的影響不會太強。
今年上半年,番禺亞運城首期8000套住房將連同去年剩余庫存同期上市,加之政府正在打擊土地空置和收回地王,另外政府加大土地供應(yīng)的同時,擴大保障房建設(shè)和規(guī)模,廣州“供不應(yīng)求”的狀況將不會走向極端。
海南:地產(chǎn)泡沫爭辯
1月4日,海南國際旅游島規(guī)劃獲批在很多人的意料之中。但此后,海南房地產(chǎn)市場的狂熱并不在意料之中。
海南600公里海岸線上星羅棋布的房地產(chǎn)項目背后,是一個又一個的暴富故事。 1993年海南的房地產(chǎn)泡沫破滅,為海南留下了600多棟“爛尾樓”、1.9萬公頃閑置土地和800億元積壓資金,海南發(fā)展銀行因擠兌倒閉,華夏證券、南方證券等大型券商損失慘重,證監(jiān)會不得不為此全面叫停券商直接投資。
海南省政府在公布海南國際旅游島計劃之后,海南樓市飆漲,正迅速成為各路資金拼搶的主戰(zhàn)場,國內(nèi)外成千上萬投資客伺機逢低抄底。為了抑制泡沫,海南省在推進國際旅游島建設(shè)動員大會上宣布:2010年3月底前,暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。消息一出,�？�、三亞及瓊海等多個地方房價應(yīng)聲跳漲,甚至一日房價上漲數(shù)千元/平方米。
海南樓市一枝獨秀
海南房價飆升的背后,是各路民間資本的爭相殺入。在這輪資本狂潮掀開前,浙商資本早已潛伏其間,悄無聲息地爭奪海南優(yōu)勢土地資源。
根據(jù)來自海南省浙江商會的統(tǒng)計數(shù)據(jù),海南國際旅游島獲批之前,就有十萬浙商進駐海南。僅注冊資本就達到了百億元,實際上,投資運作的資金可能高達300多億元。浙商在海南的領(lǐng)域還是其傳統(tǒng)長項—房地產(chǎn)業(yè)。
目前已知的就有耀江集團、國都控股、吉利集團、中凱企業(yè)集團、中國廣廈集團、美都控股(600175)、浙江二輕集團、天朗投資、華立地產(chǎn)、溫州國光房產(chǎn)、浙江世貿(mào)君瀾酒店集團等來自浙江的資本商。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于項目眾多且不少項目投資額巨大,海南房地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量和外地置業(yè)者的需求量之間有巨大的差距,隨著房價的回落,大中城市的房價逐漸回歸理性,而海南房地產(chǎn)卻有可能呈現(xiàn)一枝獨秀的狀態(tài)。
“兩個暫�！笨刂骑L(fēng)險
“來海南投資的,無論是山西煤老板、還是江浙商人乃至來自國外的投資商,他們大多花的是自己的錢。只要有一個不利的消息,房價就會雪崩的�！�
上海大學(xué)教授葛紅兵也認(rèn)為,海南建設(shè)國際旅游島或?qū)е滦乱惠喎康禺a(chǎn)泡沫,而泡沫的破滅要由老百姓來承擔(dān),而泡沫產(chǎn)生的利益卻被特權(quán)階層占有。他建議,要避免重蹈上世紀(jì)海南房地產(chǎn)泡沫的悲劇,海南應(yīng)限制外地人、外籍人購房,甚至全面禁絕,尤其是外籍人士購房。
顯然,海南省政府也看到了泡沫產(chǎn)生的前兆,通過“兩個暫�！钡恼邷p少土地供應(yīng),而將地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險納入可控的軌道。與應(yīng)對上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)熱相比,海南省變得成熟了。海南省省委書記衛(wèi)留成在央視談話節(jié)目《面對面》中信心十足地表示,海南不會再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。
中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林也表示,由于目前海南房地產(chǎn)的需求和結(jié)構(gòu)和上世紀(jì)90年代時完全不同,所以海南房地產(chǎn)不會再次形成泡沫,但是要注意房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。
遲福林認(rèn)為,現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)不會產(chǎn)生泡沫的另一個原因就是房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不同, “過去都是寫字樓,公司一撤就會成為爛尾樓,很容易產(chǎn)生泡沫�！边t福林表示,今天海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu),是以老百姓個人居住需求為主的,這種結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)業(yè)一定的發(fā)展基礎(chǔ),所以不容易產(chǎn)生泡沫。 - ■ 與【各地打擊囤地情況下房價的出路分析】相關(guān)新聞
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